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第一篇：公司活动策划方案范文
春机盎然，景色宜人。在这春暖花开的时刻，让我们一起走出城市，走进春天，欣赏百花争妍的美丽，让我们聆听花开花落的声音。
四月的春风吹来了又一个逐梦的花季，风华正茂的我们在烂漫的人生路上继续寻觅，寻觅我们生命的亮点。四月的春风是温暖的，四月的阳光是和煦的。俗话说：“一年之计在于春，一日之计在于晨。可见一个好的开始对我们的生活是多么的重要。这次是以部门为单位组织一次春游踏青活动。现在是暖春的开始，在工作之余，我们有必要组织这样一次活动。
四月不是旅游旺季，这样我们可以更好的亲近自然，更好的体会融入自然的感觉。可以游走在芳草落英之中，呼吸着青山流水的气息，品味“天人合一”的真正内涵。
我们有时间，又有可以游玩的闲适之地。为什么不给心灵放个假，放飞思想，让它在林间自由的翱翔?
一、活动主题：
走出城市，走进自然劳逸结合，增强体质
二、活动目的：
加强同学之间的交流和沟通。促进集体的团结协作,增强集体荣誉感，同时也能增进员工之间的相互了解,让彼此的感情得以升华。
三、活动对象：
集团公司所有成员
四、活动时间：
20_年4月16号
五、活动地点：
落雁岛
六、活动主办单位：
_X集团股份有限公司
七、前期准备：
1、由综合办公室写申请书交由集团公司领导，申请并要获得批准。
2、由综合办公室联系往返的汽车，并要求其7点到公司门口。
3、由综合办公室统计外出游玩的人数，并要了解外出游玩的大概费用。
4、由综合办公室购买相应的安全物品。(如正气水、风油精、创可贴、碘酒、纱布。)
5、提前一天由综合办公室商量好要买的食物，并提醒大家轻装上阵，以便游玩。
6、由综合办公室负责途中的娱乐节目，以在去的途中不会无聊。
7、由综合办公室带上相机，并负责拍照，有相机也可自带。
8、综合办公室应注意细节问题，活动中的账目清晰。9、由综合办公室负责安全性问题，保障员工在活动中的安全，并及时处理。
10、由综合办公室负责烧烤活动中的食物问题，保证食物的可吃性。
11、由综合办公室负责人数的清点问题，保证游玩途中不会丢失员工。
12、在活动中所有人手机必须保持开机状态，以便联系。
13、由综合办公室注意天气状况，提前3天观察天气如遇下雨等天气则改时间
14、以领队为核心，所组成的领导小组进行统一管理全体员工分为四组，便于领导管理。
八、活动流程：
1、4月16号早7点半集团公司门口集合，综合办公室点名，人数集合完毕上车出发。
2、在车上由综合办公室讲解关于安全问题以及卫生问题。
3、到达落雁岛后首先由导游带领游玩(集体)。
4、11点左右举行烧烤活动具体内容见附一。
5、烧烤时以小组为单位进行。
6、烧烤完之后由所有员工清理垃圾。
7、清理完之后由综合办公室分配小组然后小组自行组织游玩。
8、下午5点半在落雁岛门口集合。
9、由综合办公室点名确定人数后集合回学校。
10、在车上大家可以自由发表言论，谈谈自己的感受。
11、到公司后，领队可以说一些关心的话。
九、活动后期：
1、由各部门部长询问活动的感受及想法并写一份关于游玩的.感想(字数不限)
2、由领队向公司领导汇报游玩情况，并争取机会，以便下次游玩。
十、活动注意事项：
1、在活动前加强对员工的安全教育,告诉员工一行动听从指挥,不准随意离开队伍单独行动。
2、往返前认真清点人数,每个员工都要听从小组长的统一安排,活动时要相互关心,注意安全,在安全的区域进行活动。
3、在购买食品时,一定注意看食品信息确保食品安全。
4、审查员工的身体状况,对身体不适或患有疾病的员工劝其不参加此次活动。
十一、活动经费
1、往返车票300元2、景区门票1000元3、安全药品的价格50元4、塑料袋5元
第二篇：策划案范文
活动理念：
“快乐的婚礼”是一部有趣、富有想象创造，孩子非常喜欢的动画片。孩子们对于婚礼的欢快现场尤其是小猪们为整齐的出席婚礼而进行的富有创造性的着装非常的感兴趣。对于生活中的服装和饰物孩子有一定的经验，它们造型生动，花色多样，绚丽多彩。老师试图运用其中生动、具体的情节、极具美感的动物形象与孩子生活的经验相结合，激发他们表现美、创造美的兴趣，让孩子在帮小猪们准备结婚礼服的过程中体验婚礼的喜庆与欢快。
活动目标：
1.尝试用不同的图形与线条相结合创造性地打扮猪宝宝。
2.知道受邀参加聚会要打扮出席，表示对新人的尊重。
3.在帮小猪们准备宴会服的过程中体验快乐。
活动准备：
1.动画片：《快乐的婚礼》、动画截图PPT 、音乐：门德尔松的“婚礼进行曲”。
2.幼儿创作材料：各种小猪造型、记号笔、蜡笔。
活动过程：
(一)交流参加婚礼的快乐景象，回忆结婚的有关经验。
1.播放婚礼进行曲，出示 “新人照片”，引出话题。
(1)教师:这是什么音乐?
教师小结：这段音乐叫作婚礼进行曲。
2.教师:你们参加过婚礼吗?婚礼上新郎新娘穿什么?参加婚礼时妈妈是怎么帮你打扮的呢?
3.教师：为什么参加婚礼时要精心打扮呢?
教师小结：参加婚礼打扮得漂亮不仅是为了好看，也是对主人的尊重，是一种礼貌。
(二)欣赏PPT照片，引导幼儿讨论：设计服装打扮小猪。
1.出示PPT照片，交代波哥和卷尾妞要结婚。
(1)教师：在这个美丽的秋天，又有一场婚礼要举行啦。看是谁要结婚了?(出示小猪结婚的图片)
(2)教师：小猪的婚礼马上就要开始啦!会发生什么事情呢?我们一起来看一看?(播放动画片第一段)
2.出示“小猪的着装”PPT照片，欣赏、讨论服装打扮的要素。
(1)教师：波哥和卷尾妞邀请了谁来参加婚礼?(小猪们，亲戚和朋友)
(2)教师：这些亲戚朋友在去参加婚礼前，他们在忙什么呢?(再次欣赏画衣服的片段，刷油漆，画衣服等)
(3)教师：小猪们没有漂亮衣服，怎么办?他们是怎么打扮自己的呢?(边看边与幼儿一同讨论小猪们服装的款式、花纹和饰品，并与幼儿一同尝试命名，如彩条衣、花边服……一条蓝色，一条_的涂色方法是间色的的方法。引导幼儿说说：纽扣、花边、口袋、绣花一般装饰在衣服的什么部位。有的画上的性感的泳装，有的画上了条纹背带裤、有的画上漂亮的吊带裙，神父服、戴上了领带、领结、项链、手表、眼镜、皮带、穿上靴子、带上帽子、抹上口红、戴上花环。)
(三)幼儿创作，为小猪设计服装。
1.情景导入
教师:“还有一些小猪也想去参加婚礼，看看他们前面的猪朋友有什么不一样?(没穿衣服)
2.婚礼马上开始了，他们还没有打扮好，我们来帮助他们打扮吧。(取出自己椅子底下的小猪) 讨论：你准备怎么给小猪打扮?
3.幼儿进行装饰绘画。
教师小结:我们先帮衣服设计漂亮的花纹。花纹设计好了之后，再让小猪的衣服涂上亮丽的色彩。最后还可以给小猪带点装饰品呢!(播放音乐)
4.教师指导启发，鼓励幼儿大胆地发挥想象力。
(四)粘贴婚礼大合照，交流分享作品。
1.鼓励先画好的幼儿主动粘贴大合照。对新人说一句祝福的话。
2.幼儿相互交流欣赏作品。
3.播放“快乐的婚礼”最后一段，融入情景，师生互动体验快乐，分发喜糖。
教师点评：
陆老师：本节课主题很突出，在绘画技能上如果能突出一个重点就更好了。
钱老师：在谈话导入的时候，教师播放的是自己结婚的照片，建议运用截取猪先生和猪小姐结婚的照片，为后面的波哥和卷尾扭结婚作铺垫。
秦老师：当小猪们说到脏脏的，然后就想到动画片的场景小猪们要洗澡，把身体洗洗干净，用不着带大家做洗澡的动作!
第三篇：策划书范文参考
一、背景
在原“托普信息职业技术学院”改名成“绍兴职业技术学院”后，绍兴的人们还是习惯称“托普”人，这给我校的形象发展造成严重阻碍。我作为一位“绍兴职业技术学院”的学子，应为母校想方设法消除这一阻碍，使“绍兴职业技术学院”这个名字能深入人心。
现状
二、角度
1、内部公众角度：大多数学生在刚入学的时候，认识到了自己的校名是“绍兴职业技术学院”，不再是“托普信息职业技术学院”，可是在返校乘坐公交车和出租车的时候，需要说“托普信息职业技术学校”司机和售票员才反应过来，这潜移默化了学生对自己校名的记忆。使很多学生习惯了说托普。使学校内部形象受损。学生没有看到学校对名字更换落实这件事的一个过程和结果，这就造成了你们领导都不重视这件事，我们学生更加不用在意的消极影响。
2、外部公众角度：
我校对外形象管理的缺位。目前，我校形象管理的缺位严重，主要表现在以下方面：
(1)重视不够。 我校没有从战略高度认识形象管理的地位，忽视形象管理对教育民生、开放办学及学校可持续发展等方面的影响，进而漠视潜在危机，缺乏市场营销的理念和行为， 具体表现在学校宏观战略发展规划中很少凸显形象策划和品牌开发， 在管理系统中没有负责形象宣传的部门。
(2)特色培育不足。 我校在具体的形象塑造上缺乏设计、落入俗套。所以才有草坪改了又改!
(3)标识不明。 我校办学思想理念不明确，行为识别不规范，传播信息混乱，视觉传递不统一，颜色使用随意，符号语义不清晰，无法给人留下深刻印象，更不能唤起人们的价值认同和情感共鸣。 如我们外出的志愿者活动的服饰上无深刻标识。
(4)在多年的习惯下，绍兴市民习惯了“托普信息职业技术学校”这个校名，而我们的新校名“绍兴职业技术学院”的宣传工作未能完美开展，未能消除人们原有的记忆。
(5)我们还有很多外部资源没有利用，如校友，家长，和与中学的联系!这些都是宣传学校形象的资源!
3、形象问题
校内整体形象问题：
(1)(F区和体育馆)绿化不到位，F区草坪上杂物乱堆，绿化草地缺乏合理的管理。
(2)(小卖铺)旁边的道路上垃圾特别多，道路凹凸不平。
(3)(食堂)排污不规范，厨余垃圾乱倾倒。
(4)(教学楼)厕所的门栓大部分破损，无法栓上。
(5)开水房设施陈旧，下水井盖没盖好。
(6)教室及宿舍楼后的垃圾乱扔。
(7)校门口宣传栏陈旧，无法起到宣传的效果。
(8)校内存在自行车随意摆放的现象。
(9)楼道里缺少楼层提示，校园内缺少文明标语和励志类标语。
(10)从一进校门的那个草坪不断整改。
学生精神文化问题
(1)学习积极性不强。
(2)活动参与不积极。
(3)凝聚力不强。
(4)奉献精神不高。
三、解决措施：
整体形象问题的措施：
1、组织绿化队伍，重新规划绿化地，加强绿化地的管理、维护，选择更为合适的草种树种。
2、小卖铺道路填平，加强志愿者对卫生的巡查。
3、加强男生的卫生教育，提高他们的卫生意识并组建志愿者进行监督。
4、加强对食堂卫生的监督，充分利用竞争关系，让两个食堂互相监督并通过分数将结果表达出来。
5、开水房设施翻新，下水井盖要盖好。
6、厕所门栓重新翻修，通过市场调查，选取合适的门栓。
7、组建志愿者加强对宣传栏的清洗，及时利用宣传栏发布信息。
8、学校后勤处加强对学校的巡逻、管理，通过明察暗访，及时发现问题并解决问题。
9、下雨天，女生寝室楼外道路有大面积的积水，应该翻修道路。
10、加强对自行车的管理，不需要的自行车就卖掉等
11、创业中心的店铺应该多加宣传，学校应制定一系列措施支持、鼓励学生创业。
12、组建志愿者张贴温馨提示，保洁工人加强保护。
精神文化问题的措施
1、提高奖励，教师授课方式灵活。
2、组织不同类型的活动，如电子竞技等团队活动。
3、开展关于无私奉献的讲座，对奉献者加以精神鼓励，以及一定的奖励制度。
宣传措施
1、在校内组织校门口草坪的设计方案大赛，欢迎全校师生投稿。最后获奖者可获的丰厚奖励。(奖励内容诱人)
投稿方式：电子效果图，
投稿地址：绍兴职业技术学院网
评价方式：学校内网投票，参与者都有奖励。(如学分奖励)
目的：使学生投入学校建设中，加强对学校的热爱。
2、在报纸和广播里刊登设计绍兴职业技术学院的特殊标识大赛。最后获奖者获万元大奖。 投稿方式：电子效果图，手稿。
投稿地址：绍兴职业技术学院网，绍兴职业技术学院后勤处。
评价方式：绍兴职业技术学院网上投票。
宣传获奖作品及作者，宽大名气。
目的：宣传我校名称，扩大名气。
3、设立校园形象大使的号召，展示当代大学生风采，提高大学生修养，同时也为了在对外校联系中树立更好的学校形象，提高学校影响力。
活动对象：我校全体学生。
报名要求： 男生身高1.70m以上
女生身高1.60m以上
五官端正，身材匀称，活泼自信，具有亲和力，普通话标准，吐字清楚。
目的：以点带面，促进我校学生的整体形象，对外有良好形象，对内有比照对象!
2、家长关系
目前，家长在学校中扮演了多种重要角色：
(1)家长是学校的客户;
(2)家长是学校教育工作的合作者;
(3)家长是学校工作质量评价者和学校工作的宣传者;
家长一定程度还是教育资源的提供者或中间人。因此做好家长工作会使学校其它工作获得双重收益。
(4)在家长关系操作过程中，重要的是使学生能准确地将学校信息传达给自己父母并把家长对学校意见和建议准确、及时反馈于学校。除了通过学生来协调家长关系外，还有一些方式值得借鉴：;给家长写信，赠寄校刊;请家长参加学校的教师节等活动，设立家长接待日、家长委员会、编辑家长报等。
家长委员会将是学校和家长之间架起信息交流的桥梁，定期召开例会，互通信息共同探讨如何加强对学生的思想教育。家长报已成为与家长沟通的桥梁，指导家长教育子女的载体。处理好学校与家长的关系，要着重做好以下三方面工作：
(1) 要不断提高学校教育和教学质量，把学生培养成合格人才，在社会上有一席之地，这是搞好家长关系的基础。
(2) 通过周密组织引导家长介入学校教育活动，真正地了解学校的计划和目前存在的困难，才能与学校形成紧密关系，成为学校工作的积极、主动的参与者。
(3) 妥善处理与家长的矛盾。
3、校友关系
大多数校友都愿意关心、支持母校的发展，他们离开学校走向社会以后，许多人都怀念学校生活，想念尊敬的老师，所以，获得校友支持的关键是经常请他们参加学校活动并定期把母校的情况告诉他们，使他们产生"好象还是学生时代"的感觉。此外，组建校友会;建立校友档案;办"校友通讯"，拜访校友等。
学校的许多支持来源于社区，许多学生来源于社区，许多学生就业于社区. 总之，学校与社区的互相关系影响着学校自身发展。为此，学校要树立良好校风、模范遵守社区的规章制度，维护社区治安和环境卫生。学校还要利用知识、技术、人才优势为社区办几件实事，为社区培养急需人才。为使社区公众了解自己，学校要向社区开放，并通过各种联谊活动加深他们与学校的感情。可组织学生为社区做好事，当义务宣传员，请社区中公众的关键人物当学校的校外辅导员顾问，外聘教师;积极参加社区的活动。如帮助残疾人，治理环境，慰问孤寡老人等。
总结
我院如要有良好的形象必须坚持以人为本。只有我们内部有良好的整体形象，才能通过宣传得到外部的肯定。从而提升校园整体形象。
第四篇：公司年度计划书范文
20xx年是党风廉政工作构建教育、制度、监督并重的惩治和预防体系的重要一年。为进一步落实xx市党风廉政建设和反腐败工作的主要会议精神，扎实推进我局党风廉政建设和反腐败工作，努力构建我局惩治和预防腐败工作体系，不断提高我局党员干部拒腐防变能力，依据市纪委新的一年工作的总体要求，努力做到树立新观念、研究新情况、适应新形势、采取新对策、力争新成效。现结合实际，制定以下工作计划：
指导思想：以邓小平理论和"三个代表"重要思想为指导，紧紧围绕加强党的执政能力建设，全面贯彻党的教育方针，树立和落实科学发展观，坚持科学行政、民主行政、依法行政，坚持为民、务实、公正、清廉，坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的原则，着力构建与道路运输发展相适应的教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系，不断提高全体干部的拒腐防变能力，积极创建廉洁型、服务型机关。
一、加强反腐倡廉教育，筑牢拒腐防变思想道德防线
(一)明确教育内容。坚持以加强思想道德教育为基础，构筑拒腐防变的思想道德防线。以树立马克思主义的世界观、人生观、价值观和正确的权力观、地位观、利益观为根本，以艰苦奋斗、廉洁奉公为主题，以更好地做到立党为公、执政为民为目标，坚持不懈地深入进行以党的基本理论、基本路线、基本纲领为主要内容的政治教育，进行以坚定理想信念为主要内容的思想教育，进行以爱国主义、集体主义、职业规范和"八荣八耻"为主要内容的道德教育。重点学习《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》、中央关于构建和谐社会以及树立正确的权力观、政绩观和科学发展观等有关精神，开展读书思廉活动，交流学习心得体会，认真查找整改廉洁自律方面存在的突出问题。
(二)突出教育重点。一是坚持以领导干部特别是领导班子成员为重点的廉政教育。紧紧围绕树立和落实科学发展观、正确的政绩观、群众观，进行正确运用权力和履行职责的教育;二是加强重要岗位工作人员的廉政教育。对重要岗位工作人员特别是负责财务、物资采购、行政许可等职能部门的工作人员，加强正确行使权力、爱岗敬业、按章办事、遵纪守法教育，增强责任感和自律意识;三是注重一般干部和职工群众的廉政教育。加强反腐倡廉形势与任务、公民道德与职业道德、行政纪律与规章制度、基本法律与法规教育，正确认识反腐倡廉形势，树立坚定信念，积极参与反腐倡廉工作，自觉抵制消极腐败思想和行为影响。
(三)丰富教育载体。以党风廉政教育月活动为契机，积极开展廉政文化建设活动，创新教育形式，丰富教育载体。坚持以自我学习教育和集中学习教育相结合。通过中心组学习、专题学习讨论、单位主要领导讲廉政党课和作反腐倡廉形势报告，加强正反面典型教育，充分发挥先进典型的示范引导作用。
二、加强规章制度建设，为从源头上防治腐败提供保证。
(一)健全完善反腐倡廉基本制度。
完善单位内部监督约束机制和责任追究机制,健全内部情况通报、情况反映和重大决策征求意见等制度，进一步推进人事、财务、工程、采购等各项党务公开。
(二)健全完善源头防治腐败制度。
针对关键岗位和重点环节，深入分析查找容易诱发不廉洁行为、腐败问题的部位和环节，建立健全相关行政、业务管理制度，规范办事程序，加强内控约束，堵塞漏洞，消除隐患
(三)完善干部考核制度。
加强对干部年度考核，全面、科学、准确地考核评价领导干部德、能、勤、绩、廉等方面的表现，把考核结果作为评价干部、推荐干部的重要依据。
(四)完善行政监察制度。
建立相关制度，维护行政纪律，保证政令畅通，规范服务行为，提高行政效能。
三、加强监督，充分发挥各监督主体的积极作用
(一)加强党内监督。认真贯彻《党内监督条例》和《党员权利保障条例》，抓好条例规定的党内监督各项制度的落实。认真落实领导干部廉政谈话、诫勉谈话、警示谈话和述职述廉制度，在群众对领导干部意见反映较多时及时提醒告诫。认真落实领导干部个人重大事项报告和廉政档案制度。健全和落实民主集中制的各项具体制度，凡涉及重要决策、干部人事任免、大额度资金使用等，全面贯彻集体领导、民主集中、个别酝酿、会议决定的原则。进一步完善领导干部民主生活会制度，定期召开领导班子民主生活会，增强领导班子解决自身矛盾和问题的能力。
(二)加强行政监督。强化行政监察职能，把行政监察工作融入办公室的日常管理活动之中，切实加强廉政监察和效能监察。继续强化行使权力、履行职责、执法程序的监督检查，重点开展对《行政许可法》、《行政处罚法》等法律法规贯彻执行情况的执法监察。积极探索开展效能监察的有效方法和途径，建立效能评估机制，强化绩效考评。
(三)认真做好信访工作。及时转办和处理群众来信中反映的问题，认真接待好到我局的来访群众，对群众反映的难点、热点问题，进行深入调查处理，妥善处理群众反映的强烈问题。对可能出现的群众重大集体访，及时制定处理预案，使信访工作处于主动局面。
四、进一步建立健全惩治和预防腐败体系的工作机制
1、统一思想，提高建立健全惩防体系的认识。党风廉政建设和反腐败斗争关系党的生死存亡，建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系是从源头上防治腐败的根本举措，是一项重要的政治任务。全体干部要充分认识到建立健全惩治和预防腐败体系的重要性和必要性，强化政治意识，切实提高拒腐防变能力。
2、加强领导，确保惩防体系建设各项任务落到实处。把建立健全惩治和预防腐败体系作为一项重要政治任务，列入重要议事日程，实行"一把手"总负责，领导班子成员各负其责，对分管基层单位的预防腐败体系建立直接责任制，层层签订责任书。局全体干部要积极开展反腐倡廉工作，并把反腐倡廉工作贯穿于业务工作的全过程，切实抓紧抓好，形成反腐倡廉的合力。
3、加强学习，切实提高拒腐防变能力。每个干部要认真学习反腐倡廉理论知识，撰写学习心得体会，相互交流探讨。通过学习，树立正确的世界观、人生观、价值观、利益观，严格执行工作纪律，做到廉洁奉公，勤政为民，自觉接受党组织、广大党员和人民群众的监督，经受住各种腐朽思想侵蚀的考验，积极创建廉洁型、服务型机关。
4、建立健全有效工作机制。按照权责分明的原则，建立责任考核机制，落实责任分工，明确工作规范。各处室、县局针对物资采购、业务管理、行政许可、行政执法等工作流程查找权力运行环节的风险点，并针对风险点制定出行之有效的防控措施，最终形成惩防教育体系、惩防制度体系、惩防监督体系的有效工作机制。
第五篇：项目策划范文
一、策划的总体思路
1. 全面把握：首先是建立在对当前最优产品设计与操盘策略的全面把握之上的，全面掌握他人犯下的错误，避免重蹈覆辙----先求不败而后求全胜。
2. 项目对接：强调对项目所在区域及个性特点详尽深入的调查与研究，并对项目的资源优势和劣势进行判断与整合，从而实现最优模式与项目自身进行完美对接。
3. 创新超越：每一个地产项目都需要超越自我、超越同行业的最高水平，通过在未来领域的积极开拓，不仅为项目自身创造出竞争优势，还可以为地产企业奠定行业地位。
二、 项目背景
1.用地概述
l 地块位于苏州市朝阳区长安西路南侧，西临华美商城，东接苏州市邮电局，南近苏州商厦，北与苏州饭店一路之隔，属城市核心商圈内的绝版地块。地块周边休闲、购物、娱乐、医院等生活设施配套齐全，交通便捷。
l 该地块整体呈"品"字状，沿长安路东西面宽132.4米，南端东西面宽67.74米;南北最大进深112.78米，最小进深61.99米,地块占地11692.59O(合17.53亩)。
2.项目规划
商业形式：独立商铺布局+大开间框架自由分割商业布局，约20491.85Ol
住宅形式：小户型酒店式公寓布局，约9609.32Ol
办公形式：可自由间隔式写字楼布局，约22791.36Ol
停车形式：地上81个，地下326，合407个车位(地下两层停车布局，约13691.36O)。l
建筑密度：42%l
绿地率：25%l
容积率：4.5l
3.规划设计要点
《苏州世景国际方案设计说明》(略)
4.用地红线图
(略)
三、项目资源分析、项目目标的界定
---效益和品牌
1. 项目销售按目标计划顺利完成
第一阶段销售必须成功，以顺利渡过项目风险期，实现资金流的良性运作，确保后续开发资金。l
总销售额、回款额、销售进度、利润目标的合理实现。l
2. 项目对企业品牌及后续项目的拉动和贡献。
借助项目运作的成功，苏州世景置业发展有限公司确立在苏州房地产行业的地位和影响力。l
综合提升世景置业发展有限公司的品牌知名度、美誉度和扩张力。l
四、核心目标--树立品牌
原理：达到商业房地产的三赢境界
品牌时代需要有品牌时代的房地产开发经营的游戏规则，需要有品牌时代的语言与消费者对话，这种全新的沟通语言与游戏规则，就是"房地产品牌语言与品牌运营规则"。
品牌时代的消费者需要的不只是房地产产品，而更是需要房地产的品牌服务，品牌时代的房地产开发商需要学会塑造房地产品牌，需要学会运用"房地产品牌运营"的规则生产适销对路的房地产品牌。
品牌经营与消费者处于动态的平衡，消费者不断将自身的体验反馈给经营者，经营者对房地产品牌进行维护与调整，使品牌体验不断更新，品牌价值不断提升。
所谓三赢是指开发商企业价值、消费者客户价值、项目所处的区域价值三种价值的同步提升。通过对楼盘潜在价值、开发商潜在资源、客户的潜在需求的全方位的挖掘与激活，形成强大的品牌势能：
消费者欲望燃烧、品牌光芒闪耀、区域能量引爆。
最终达到财富涌流、社会进步的全新局面。
五、项目开发总建议
1. 引进先进的商业规划，特别注意引进新业态和设计好项目的业态组合。
2. 通过前期销售与招商的同步进行，引进众多国内、国际知名商业企业和品牌，颠覆现有区域商业格局。
3. 注意引入商业物业和统一运营管理概念，对项目精心包装。
4. 通过超常规宣传，通过项目营销进行造势炒作，让该项目的开发成为当地市民关注的热点，并形成良好的口碑并且节约宣传费用。
5. 通过适当灵活划分商铺面积来控制"总价"，推出短期租赁政策，尽量降低投资门坎，使项目积聚大量的潜在客户群。
6. 充分利用项目三部分所形成的“生态链”形成优势互补。
六、项目的SWOT分析
1. 项目优势
地理位置优越，商圈人气兴旺l
世景国际位于苏州市中心地带，属于长安路顶级商业中心向商旅娱乐中心过渡的核心地带，距秋叶原、徐家汇、宝皇不超过500米，苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆也是近在咫尺，交通便利。可以说是是目前苏州市城区内最具发展潜力的商业用地。
商业配套完善，商业活动便捷l
由长安路相连的南京路与中心路地段是苏州市朝阳区最为成熟的商业活动区，其中汇聚的商业、酒店、娱乐等均在整个苏州市具绝对代表性。随着近年来来国民经济的稳步发展，居民生活水平的不断提高，大规模新型商业项目的投入使用，令该地段的商业配套越发成熟，各类商业、商务活动业已成为苏州最为频繁的地区。
属于三位一体的商业项目模式，开发潜力巨大l
项目集商场、投资型公寓、写字楼于一体，可形成商业经营、旅游居住与商务活动的优势互补。
2. 项目劣势
周边商业竞争较多，从某种程度上分流消费群体。l
l 虽然街区具有良好商业环境资源，但是临近项目如华美商城、北方商厦目前经营状况不容乐观，容易造成客户的对比心理，为后期销售招商增加压力。
l 目前苏州高档写字楼市场供应量较大，如黄金大厦、国贸大厦、瑞蚨祥、珠玉岛、众成商城等项目。且朝阳地区的高档写字楼租赁情况不理想，中小型写字楼因租金优势较被市场认可。
l 目前市场上写字楼投资回报率较低，缺乏投资者关注，而中、小型公司因为经济实力有限，多以租赁为主，购买意向不强。
3. 机会点
经济发展利好因素l
长安路地位的提升，与其说是近年来各开发商着力打造的结果，还不如说是苏州市经济稳步发展、核心商业圈多元化发展的必然。目前已形成南北以中心路、南京路为轴，东西以长安路为轴的格局。而中心路与长安路也因地处城市轴线中心的缘故，商业地位迅速上升。
地理区位优势l
目前苏州市房地产市场已日渐成熟，该项目的地理区位优势必然会赢得较大的发展趋势。因此，以超前的决策意识，以科学的态度研究“供给----需求”，便可以抢占“先机”。
项目连动实现价值最大化l
本项目对面是苏州剧院、苏州饭店、苏州宾馆等苏州顶级商务娱乐场所，而左边不超过500米又是苏州市几大著名商场的聚集地，因此如何结合项目自身开发特点，能完善和补充市场缺陷就能发挥优势，降低运作成本，实现本项目物业潜在价值最大化，使发展商充分兑现效益。
中心城市的建设汇聚了人气l
随着政府发展“发展中心城市”力度加大，朝阳区对“五区三县”的影响力和知名度的提升，区位优势必然会带来人气的上升，而本项目开发周期估计完全可以“借势造势“，为增加项目开发的安全性打下良好的基础。
4. 风险
市场因素l
可对形成直接影响的超大型项目在本项目开发周期内都将面市时，例如即将开售的珠玉岛大厦和被誉为“苏州地王”的黄金国际项目已于12月18日举行奠基仪式。这些项目均体量巨大、且都是集商业、酒店、写字楼及住宅于一体。同期上市必将对本项目产生竞争。
同时，从目前苏州市的房地产市场看，各类型竞争同质化开始，已引起许多开发商的重视，按我们的开发周期测算，一旦这些开发商都清晰地认识到产品“差异性”的重要性或迅速模仿。那时，本项目还是具有一定市场竞争的风险性。
自身因素l
与本项目一墙之隔的华美商城及长安路的其他大型商场已经有强烈的对比，假如本项目没能在项目定位、经营特点及硬件设施上有所超越的话，销售的风险性和困难度是显而易见的。
5. 综合分析
从市场调研结果分析、本项目的优劣势比较，机会和风险并存。唯一的办法就是尊重市场、适应市场，顺应消费者的心愿，整合与项目有关的各种要素，运用智慧，创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品，以合理的成本、利润，达到科学的"投入产业比"，追求产品供给----需求的完善性，使项目达到预期的市场期望值。从目前各热销的房地产项目以及投资者的区域意向，可以看出投资者的考虑因素主要表现在：
一是地段和人气，地段和人气是决定商铺租金的重要因素，人流量大、道路畅通、能够留住行人和有稳定消费群体的区域等都是投资考虑的主要因素;
二是新的商业模式和经营理念，苏州当前的商业模式开始从条状商业街向集聚式商业区转化，综合性的"商业步行街"、"一站式购物"的大卖场等新的经营管理模式所带来的影响是不言而喻的;同时随着市场上产权式酒店、投资型公寓及中高档写字楼等房地产项目的出现，投资物业的多样性也开始逐步形成。因此，同属具备投资型的商业形态，本项目要立于市场不败之地的关键就是如何开发出适合区域今后发展的商业模式和引入先进的经营理念。
三是产品和配套，商业产品的设计和周边资源状况，包括产品本身、产品形象、产品位置对消费及投资者的有效引导，还有商业项目的功能定位、软硬件配套设施、人流走向等技术性内容，以上因素对商业项目的功能影响很大，投资者考虑范围较大。
七.市场机会发现
本项目市场机会将包括对商业、酒店、公寓、办公、休闲娱乐等多元的需求构成，市场机会有以下几部分构成：
1.常规市场机会发现
l “传统都市区域”自然形成的不动产需求(自用和投资)，商业、商务及休闲需求。项目位于苏州的市中心，处于苏州市顶级商业地段向顶级商务地段过渡的边缘地带，商业、商务及休闲的需求能够得到最大化的体现。
市区内类比高水准的综合性多功能商业项目有效供应不足形成的差异性显示需求。l
2.新生代市场机会发现
政治、经济、文化、艺术和社会环境变化带来的需求。l
城市建设和发展，交通的全面改善，其他城市区域价值和格局变化带来对本区域的新需求。l
新生代滋生的生存、休闲、投资空间的现实需求。l
3. 创造市场机会发现
l 新投资方式创造的市场机会。目前苏州市民的投资意识很浓，就这一点来说我们注意差异化投资，就项目本身可以从前期的招商工作开始，进行统一招商统一规划，使得本项目在投资理念方面有较大的提升。
l 新经营方式创造的市场机会。目前不少商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。这就给我们在创造市场的新型不动产品种提供了机会与空间。
l 新营销策略创造的市场机会。当地的营销策略主要以房屋预售登记认购为主，到开盘后集中签约。而我们在具体运作中可以将一些新的操盘手法融入其中。
4. 延伸价值
l "新都市主义"规划观念的延伸价值。考察新都市主义的城市建设理念，我们可以看到，新都市主义所有主张的背后，都蕴含着一个极其重要的思想，即人文关怀。无论是混合街区功能的考虑，还是对交通系统的组织，抑或其它城市建设主张，都强调要满足人的需求，尊重人性发展。新都市主义者重新反思人类与自然的关系，主张城市建设应充分研究自然环境，城市规划因形就势，建筑设计适应气候要求，从而使城市与自然形成和谐共存的局面。对于本项目而言，应相当重视"新都市主义"的规划观念及延伸价值。
l "艺术化"建筑设计的延伸价值。建筑不等于艺术，因为建筑设计首先考虑的是不同项目的具体要求，建筑必须有功能性，它牵涉到结构、力学、工程学等，建筑不仅仅是表现。建筑艺术价值观的演变分为五个阶段：(1)实用建筑学阶段，追求适用、坚固、美观的建筑;(2)艺术建筑学阶段，视建筑为"凝固的音乐";(3)机器建筑学阶段，把建筑看作"住人的机器";(4)空间建筑学阶段，认识到"空间是建筑的主角";(5)环境建筑学阶段，认为建筑是环境的科学和艺术。在本项目中，我们着重要体现的是空间建筑学与环境建筑学相结合的本质。
l "主题性"环境设计的延伸价值。主题文化是项目的灵魂。项目的主题文化定位是创造项目个性，体现物业差异性，从而引领潮流，引导新的生活方式的坐标，也是项目建筑风格，环境风格设计的依据。
l "后价值开发"的延伸价值。这里指的后价值开发体现出品牌经营的持续性与持久性能够为将来的品牌创造与品牌经营打下坚实的基础。